文章正文

唐春楼

房企的担保命门

????

?

????

  前脚刚交出半年报答卷,泰禾后脚便宣布为旗下两家子公司提供15亿元担保融资。

????

  近日,泰禾公告称,为满足经营需要,泰禾集团(000732)股份有限公司全资子公司福州(楼盘)泰禾房地产开发有限公司作为借款人,接受兴业国际信托有限公司提供的不超过7亿元贷款,期限不超过12个月。此外,全资子公司福建中维房地产开发有限公司通过股权收益权转让及回购的方式向兴业国际信托有限公司融资不超过8亿元,期限不超过12个月。

????

  作为担保方,泰禾分别为上述贷款以及融资提供连带责任保证担保。

????

  对外担保余额830亿

????

  今年上半年,泰禾曾召开董事会及股东大会,对未来12个月对外担保情况进行了授权预计担保额度。

????

  从目前的使用情况来看,泰禾为全资子公司福州泰禾的累计预计担保额度为85亿元,目前已使用额度65.6亿元(含本次的担保额度7亿元),剩余担保额度为19.4亿元。另一家福建中维,泰禾对其累计预计担保额度为10亿元,目前已全部使用完毕(含本次的担保额度3.7亿元),因此在满足调剂条件的情况下,泰禾从其全资子公司福州泰禾新世界房地产开发有限公司中调剂使用4.3亿元,公司为福州新世界的累计预计担保额度为60亿元,目前已使用额度35.7亿元(含本次的担保额度4.3亿元),剩余担保额度为24.3亿元。

????

  根据公告披露的数据,泰禾此次担保的两家子公司财务情况并不乐观。

????

  截至6月30日,福州泰禾资产总额622.48亿元,负债总额607.84亿元,净资产14.63亿元,营业收入0元,利润总额为-2.53亿元,相较去年底减少5.75亿元左右,净利润也由去年底的3.4亿下滑至-1.57亿元。

????

  另一家被担保企业福建中维虽未出现亏损状况,但利润却在大幅下滑。

????

  截至6月底,福建中维资产总额369亿元,负债总额356.63亿元,净资产12.39亿元,利润总额从去年底的2.4亿元骤降至413万元,净利润也从2.62亿元降为315万元。

????

  截至9月2日,泰禾实际对外担保余额为830.25亿元,占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的449.79%,其中,对参股公司实际担保23.99亿元。

????

  梳理泰禾的融资路径不难发现,对外担保已成为公司较为频繁的短期融资工具。

????

  据《国际金融报》记者不完全统计,今年2月至今,泰禾发布的涉及融资对外担保公告有26笔左右,相当于每周便有一份融资担保公告披露,此外,被担保公司的财务情况普遍不乐观,资产负债率近乎均超过70%。

????

  有息负债的映射

????

  泰禾的高担保只是房地产行业的一个缩影。

????

  近来,面对融资收紧,众多房企通过多元化融资方式寻求资金,其中担保贷款作为能够快速降低融资成本的有效手段,被很多房企视为利器。

????

  9月6日,阳光城(000671)公告称,将为子公司重庆(楼盘)渝能产业、重庆上善置地24亿元融资提供担保。

????

  截至9月6日,阳光城及控股子公司对参股公司和其他控股子公司提供担保合计总额度1329.48亿元,实际发生担保金额855.92亿元,占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产372.48%。

????

  国泰君安6月的研报曾对36家沪深A股上市样本房企做过统计,数据显示,相较于金地、新希望、滨江、世茂股份(600823)等,阳光城、泰禾、金科、中南建设(000961)、蓝光发展(600466)等房企的担保比率均超过200%。

????

  然而,子公司融资的增加会带来合并财务报表中有息负债及有息负债率的上升,因此房企对外担保率是有息负债率的映射。某种程度来看,房企的高担保率正是由其高负债率带来的。

????

  以中南建设为例,截至8月底,中南建设及控股子公司对外担保总金额超过634亿元,占最近一起经审计归属上市公司股东权益的364.51%。

????

  与此对应的是,中南建设始终处于高位的负债。今年上半年,中南建设负债合计2455.1亿元,同比增加43.68%,其中流动负债1917.74亿元,非流动负债527.26亿元,这一长短债的配比显然有悖于行业周期,中南建设短期偿债承压。

????

  截至报告期末,中南建设资产总计2680.09亿元,期末资产负债率为91.23%,这一负债率位列诸葛找房统计范围中规模房企首位。同时,据其统计,中南建设从2017年起负债率始终高居规模房企榜首,也是上榜企业中唯一一家负债率连续三年均达90%以上的房企。

????

  事实上,今年以来,中南建设一直在提速担保。

????

  据《国际金融报》记者不完全统计,今年以来,中南建设发布担保公告57次,平均4天多发布一项担保方面的公告,有时一则公告还内含多家公司,如7月19日,中南建设一口气为临沂(楼盘)锦悦等8家公司提供担保;6月25日,中南建设同时为利辛县锦瀚置业等8家公司担保。

????

  《国际金融报》记者梳理发现,这些担保中,超过一半的城市项目公司位于三四线城市,且不少为新注册的项目公司,或者尚处于亏损状态。以今年7月以来的情况为例,1个月左右的时间里,中南建设共计为28家公司提供担保,然而从会计数据来看,仅有1家负债率在70%以下,有4家负债率高于100%。

????

  常规而言,被担保方的资产负债率可以有助于衡量担保方的代偿风险。被担保方资产负债率越高,表明由于外部融资而产生的债务负担越重,房企为其提供担保的代偿风险就越高,因而行业通常采用“为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额占担保总额的比例”来衡量对外担保的代偿风险,以此计算的话,中南建设这一比例超过70%,处于行业高位。

????

????

????

????

????

????

易居研究院研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,为子公司融资进行担保在行业内较为常见,但如果子公司的负债和盈利情况并不乐观,且随着棚改政策调整和三四线城市楼市降温,“去化”压力或将集中呈现,可能会加大母公司的债务风险。
  易居研究院研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,为子公司融资进行担保在行业内较为常见,但如果子公司的负债和盈利情况并不乐观,且随着棚改政策调整和三四线城市楼市降温,“去化”压力或将集中呈现,可能会加大母公司的债务风险。

   yi ju yan jiu yuan yan jiu zong jian yan yue jin zai jie shou guo ji jin rong bao ji zhe cai fang shi biao shi, wei zi gong si rong zi jin xing dan bao zai hang ye nei jiao wei chang jian, dan ru guo zi gong si de fu zhai he ying li qing kuang bing bu le guan, qie sui zhe peng gai zheng ce tiao zheng he san si xian cheng shi lou shi jiang wen," qu hua" ya li huo jiang ji zhong cheng xian, ke neng hui jia da mu gong si de zhai wu feng xian.

????

  另一个值得关注的地方在于,国泰君安证券发布研报表示,部分房企为了美化报表,将负债资金以股权的方式计入子公司,同时在合约中明确回购条款,约定在一定时期后以更高的价格回购。这部分股权赋予企业强制性的支出义务,实质上形成了公司的债务,却以股权的方式计入报表,降低了企业的负债率。这一操作手法,业内称之为“明股实债”。

????

  因此,通过少数股东权益占比与少数股东损益占比的差额能够对“明股实债”进行粗略衡量,该指标值越大代表房企可能存在更多的“明股实债”。在该研报计算所得的列表中,中南建设居于前列,仅次于华夏幸福(600340)、蓝光发展和阳光城。

????

  

????

????

????

????

(责任编辑:常丹丹 HO016)

????

????

????

????

????

当前文章:http://www.forum1218.com/brqxkpzrs/102561-162074-25316.html

发布时间:06:53:20


{相关文章}

汇丰晋信王栋:见证金融市场的崛起 是这代从业者荣幸

????

  汇丰晋信基金总经理王栋:见证中国金融市场的崛起,是我们这一代从业者的荣幸

  中国基金报  作者:汇丰晋信基金总经理王栋

  1998年早春,沪上乍暖还寒,裹着风衣路过弄堂,总能听到幽暗小窗传出《相约98》的旋律。那时我刚大学毕业,进入会计师事务所从事税务咨询工作,日子倒是过得一板一眼。

  转折发生在3月,武当山最强到此一游_中文资讯平台九阴真经霓裳动_中文资讯平台在同事闲聊中听到国内首批二只封闭式基金发行的盛况。二只基金共募20亿元,在九几年这已是超乎想象的巨款,但认购资金竟达到了1616亿元!

  基金,是集合投资的工具。普罗大众不论能否看懂晦涩的公司报表,都可以通过基金分享经济增长的成果……资管市场的前景令我深深触动。“人生能有几回搏”,我辞去工作赴荷兰阿姆斯特丹大学,攻读国际金融硕士。

  1998年的上海也是躁动不安的。

  1月,前身是洋务派的上海机器htc g10报价_中文资讯平台织布局、规模最大的近代棉纺织民族资本企业——申新第九厂中,3000多名工人竟然将机器所有配件:锭子、梭子,一一卸下,把仅剩的机架锤成废铁,送进了处理厂。

  他们为什么小爸爸张子萱_中文资讯平台要亲手拆了自己的“铁饭碗”?

  改革开放以来经济大发展,产能、信用急剧扩张,例如1993年货币增发同比竟有34%之多,市场秩序“两乱”、投资标的“四热”……

  1998年初,在政策整顿下经济终于“软着陆”,却又迅速跌向山崖的另一侧,通胀从上年的8.3%骤降至仅0.8%,面临严重的通缩风险。

  外需出口上,未曾预料到亚洲金融危机的影响;经济增速达两位数,可中国人均收入不过700美元,处于世界最低标准,刺激内需同样有心无力。

  而当年的一项调查发现,全国96%左右的工业消费品处于供过于求或供需平衡状态;加工工业中生产能力利用不足50%的企业,在三分之一以上。

  管理层经过激烈讨论,决定进行资产重组,以调结构获得新增长。申新第九厂敲下的就是闻名全国的“压产改革第一锤”。此后,全国推进去产能、税改等配套措施,浩荡的改革拉开帷幕。

  1999年,剥离1.4万亿国有银行的不良贷款;2000年,国企三年脱困目标顺利完成……

  2001年,中国成功加入世贸组织。

  记得电视转播中,会议主席卡迈勒嘴角含笑落下入世一槌,在场人员情不自禁起立鼓掌,电视前人们尽情吵嚷欢呼,我的眼眶也不禁灼热。身在海外似乎更能体会,这种为了祖国的骄傲深植心底,能给我们带来无尽的前进力量。

  2001年我也恰学成毕业,并加入汇丰集团。

  此时,改革已经让经济迸发出全新活力,股市作为经济的寒暑表,过去三年,上证综指走出了最大近100%涨幅的小高潮。

  金融行业在此背景下飞速发展。2001年首只开放式基金发行,部分省市个人投资者额度几个小时就被抢购一空,机构投资者的认购也远超额度。

  2002年,6家基金公司入选首批社保基金管理人,为基金公司的机构业务打开新局面,也提出了更高的要求。

  2003年通过《中华人民共和国证券投资基金法》,完善监督管理体系,并于2004年实施,以法律形式确认了基金业在市场中的地位。

  特别地,“入世”后对外开放持续深化,金融市场也大幅放开。“老十家”基金公司成立后,合资公募基金在中国也面临前所未有的机遇。

  “Dong,你愿意回到上海协助筹建基金公司吗?”

  “心之所向!”

  上海是汇丰银行的发源地,其英文缩写HSBC中的“S”正是指代上海。在这里乔奶_中文资讯平台,汇丰晋信基金公司顺利筹建。

  2005年的开业仪式上面对镜头,闪光灯白亮的一刻,我们也终于成为基金、大资管历史的一个参与者。

  此后一晃至2019年6月,公募基金规模已达13万亿元,基民达到6亿,累计为投资者赚取近2.8万亿元收益。

  过去市民在银行大楼外排队买基金的盛况犹在眼前,而现在,在银行手机客户端或者理财APP,动动手指就可以买到基金。基金业绩、基金经理观点也都第一时间推送给投资者,可以随时查询。

  作为门槛最低的理财工具之一,公募基金确实成为大众分享资本市场红利、实现财富长期保值增值的方式。我投身行业时所期待的愿景在一步步实现,正如20年前的许多愿景一样。

  现在,中国已成为世界第二大经济体,经济增速维持稳中有进。对内继续推进结构樊凡文章_中文资讯平台改革,金融去杠杆、房地产市场调控;对外深化开放,A股陆续纳入MSCI、FTSE、S&P全球指数、千亿外资借道沪港通、深港通布局中国市场……我们有了更好的基础,未来,定会取得更大的成就。

  许多挑战依旧存在。可我总会想起1998年我们都尚懵懂的那个初春,以及破冰而出后的百花齐放。我深深相信,就像那时一样,只要团结一致,我们可以克服任何困难。

  在中华人民共和国成立70周年之际,我想祝福伟大的祖国,经济的汪洋大海愈加壮阔,祝福中国金融行业蒸蒸日上,祝福中国基金行业更上一层楼。

  回忆过去,伟大的时代成就了金融市场的崛起,也给了我们无限的可能。如今,羽翼渐丰的我们也要带着这份骄傲,继续撸起袖子加油干,为行业添砖加瓦,为祖国增光添彩!

  “

责任编辑:常福强

|